这两天合肥楼市炸锅了，招商天青臻境正式取证，物价备案也创下了近几年的新纪录：整盘均价30998元/㎡，最高楼栋均价37658元/㎡，最高备案单价45694元/㎡。
而弄明白这些对我们每个买房人都至关重要，它不仅关乎接下来的楼市走向，更关乎我们未来能否做出最正确的购房选择。
我们都知道，物价是要经过官方层层审批才能备案的，那么这里面的变化就一定藏着十分重要的信号。
这次天青臻境全盘均价30988元/㎡，让合肥均价3万+/㎡的楼盘再添一员，同时也进一步坐实了一个潜在的逻辑，那就是合肥占据核心地段、核心资源的高端楼盘，接下来极大可能都将进入均价3万+/㎡时代。
天青臻境最高单价为45694元/㎡，最高总价为945万。这不仅双双创下合肥限价解除后的新纪录，而且备案单价还是合肥近7年来的新高。合肥新房价格的天花板松动了。
这也是很重要的变化——同一项目不同房源之间的价格差在拉大。比如洋房，可观湖户型约3.3-3.43万/㎡，其余户型约3.2-3.3万/㎡；再比如小高层，可观湖户型约3.2万/㎡，其余户型约2.8-2.9万/㎡。
这些变化意味着，以往对于新房价格的种种限制现在得到实质性解除，真正意义上将“价格指挥棒”交还给市场。
合肥作为千万级人口的大城市，楼市前半场以刚需刚改置业为主，限价是为了给更多人机会；楼市下半场则是面向改善，大部分人已完成“居有所”，下一步就是追求更高品质的生活。
在这样的趋势下，未来面向改善的产品一定会增加，房企的产品力升级也会更激烈，同时房价梯度会促进拉开、划分会更加细致，不仅板块之间有差距，而且同一项目不同房源之间也会大有不同，地段、资源、品质、服务等等这一些产品价值，都将完完全全反馈到价格上去。
而未来买房子，就是为这些核心价值买单，越是稀缺越是核心的优质资产，越是能最大化发挥、兑现其价值。
从普通买房人的视角，似乎是贵的，因为对比近几年合肥的新项目们，这样的价格的确处于头部。但除了价格呢，在另一个维度上，天青臻境的品质对比之下也是带来巨幅提升的，同样是合肥的头部。
而现在，这个所谓“贵”的价格已得到官方盖章，这说明一件事：产品的品质涨幅至少是和房价涨幅持平的。
再结合官方一贯偏稳健的定价思路，以及考虑到当下刚刚进入产品时代步子不宜迈太猛，我们大家可以进一步得到结论：天青臻境的品质涨幅一定是大于房价涨幅的。
这一点，从天青臻境实景示范区公开以来的市场口碑，就能窥见一二。在很多人眼里，这是今年高端改善必看的项目。
一方面，其天生自带稀缺属性。整个2022年，董铺湖板块仅有2块地出让，而像天青臻境这样一线年未见，并且樊洼路沿线观山观湖的位置至此已经供应完毕。
另一方面，招商臻系以惊人产品力进一步强化了其稀缺属性。整个项目容积率低至1.6，限高45米，依照土地起伏规划西低东高的格局，沿湖分布纯正的7层真洋房产品，在将产品稀缺性放大的同时，也将湖山资源的外部优势转化为项目的内生优势。
天青臻境在门廊与大堂之间开创性地植入丰富景观，以园中山水与城市山水内外呼应，营造“登-穿-游-赏-望”五重归家游园动线。
“宅中有水，水中有屋，屋中有院，院中有树，树上有天，天上有月”的绝美意境？
稀缺材料的选取以及更多“去工业化”的工艺手法，这在某种程度上预示着要对房企、项目团队提出更高要求，除了资产金额的投入更大外，还非常耗费时间、人力成本，但好处是能够将业主未来的居住舒适度提升到颗粒级。
以选材来讲，天青臻境都是从全国各个城市选择品质更好、适配度更高的材料，这也是天青臻境示范区被人称为“合肥近三年最好实景示范区”的重要原因。
比如从山东精选回来的9棵油松，又比如花了几个月时间跑遍华东全境才带回来的8棵丛生河桦，这背后不仅是大量的资金投入和遴选耗费的时间，并且为了呈现更好的效果，还要对苗木的管型、高度、树龄有严苛的要求。
加工异常困难，需用超大型机器将切割数天后，面层由老师傅手凿荔枝面形成防滑效果，石头侧面敲成自然面，与周边景观融合......
论户型，天青臻境做到纯粹改善，带来建面约150-170㎡改善空间，更有市面上罕见的建面约205㎡平层洋房，直指合肥终极改善。并且其中部分户型设置了L型270°全包围玻璃窗，实现更大窗墙比，最大化亲山亲湖的优势。
论审美，项目汲取香港文华东方酒店的美学风格，带来奢华酒店般的居住享受。往内是现代奢雅圣湖，往外是绝美湖山天青，二者交融碰撞成为时间的经典。
论精装，天青臻境甄选高仪、唯宝、松下、西门子、方太、GE、摩恩、科勒等声誉全球的百年品牌（最终以商品房合同约定为准），带来定制化的高端居住体验......
汽车清洗服务、地板打蜡保养服务、每年1次外立面清洗服务、开展上门探望空巢老人等，并且未来还将推动引入酒店级金钥匙徽章服务认证机制，管家经由培训认证才能上岗，服务的品质有把控。
今年与招商银行在全国首次展开限量联名卡合作，为臻系业主开通尊贵权益，包含提供金葵花贵宾厅&专属银行享受金卡权益、专属财富顾问等3类12项联名权益。
政务区的融创壹号院刚刚成交一套215㎡的大户型，成交单价逼近9万/㎡，成交周期仅1个月。
对于那些品质和服务超前领先的项目，在没读懂它逻辑的当时，你自然会觉得贵，但当过个五年十年再回头去看呢，它们慢慢的变成了涨幅最快、最抗下跌的“少数派”。
「当下高端改善买房，一定要选那些真稀缺、有独特标签、没有很好的方法被取代的资产。」
天青臻境所占据的城市中心湖山资源正是如此。往小了看，董铺湖沿湖5年才出这样一块地，并且未来很难再有；往大了看，合肥城市中心的湖山资源周边，也极少有项目可买。
并且这种价值属性，会跟着时间推移，随着最后所剩不多的这样的地块开发殆尽，提升得愈发明显，价格也会迅猛提升。
合肥的价格梯度会促进拉开，尤其是滨湖、政务等核心区域，将也许会出现高价的终极改善产品。
以隔壁省会南京为例，新房天花板价从3.5万/㎡涨到6万+/㎡，其实也就花了2年时间。而合肥，现在就很像在走南京走过的路径。
新一轮周期里上车好产品的窗口期。尤其这次还是天青臻境的项目首开，按照价格低开高走的逻辑，这次的机会更为黄金。
它不仅值得后继的项目去对标，也会成为买房人心中衡量高端产品诚意的“一把标尺”。
当再过7年，你会发现天青臻境仍然屹立在合肥楼市的长河里。它代表着合肥楼市一个重要的转折点，也会是很多合肥买房人的巨大转折。
天青臻境首开推出XG5#、Y6#、Y10#三栋楼，建面约170㎡洋房均价32158元/㎡，建面约155㎡小高层均价28656元/㎡。
这次不仅价格略低于此前放风价，并且还有位置相当好的观湖户型，将诚意拉满。